Jeszcze nie skończyliśmy przyzwyczajać się do zamiany WIBOR-u na WIRON i POLSTR, a na horyzoncie pojawia się kolejna zmiana zasad gry. 24 sierpnia 2026 r. na stronach rządowego procesu legislacyjnego opublikowano pismo Ministerstwa Finansów z 17 sierpnia, w którym resort zwraca się do Narodowego Banku Polskiego i Europejskiego Banku Centralnego o opinię w sprawie postulatu KNF i sektora bankowego: aby oprocentowanie kredytów hipotecznych mogło być liczone jako suma stopy referencyjnej NBP i stałej marży banku. To nie jest jeszcze gotowa ustawa, ale realny sygnał, że stopa referencyjna NBP w kredycie hipotecznym może w najbliższych latach stać się realną alternatywą dla dzisiejszych wskaźników.
Co dokładnie zaproponowano
Pomysł nie wyszedł od urzędników z Ministerstwa Finansów, tylko od Komisji Nadzoru Finansowego oraz samych banków, które zgłosiły go w ramach konsultacji publicznych nad nowelizacją ustawy o kredycie hipotecznym. Chodzi o rozszerzenie katalogu sposobów ustalania zmiennego oprocentowania kredytu mieszkaniowego. Dziś ustawa pozwala na oprocentowanie stałe albo zmienne oparte na wskaźniku referencyjnym (obecnie WIBOR, docelowo POLSTR/WIRON). Nowy pomysł dodaje trzecią opcję: stopę referencyjną NBP powiększoną o marżę banku.
W praktyce oznaczałoby to, że rata zależałaby wprost od decyzji Rady Polityki Pieniężnej — bez pośrednictwa rynku międzybankowego. Obecnie stopa referencyjna NBP wynosi 3,75 proc. i nie zmienia się od marca 2026 r., ale mechanizm miałby działać identycznie przy każdej kolejnej decyzji RPP: w górę i w dół.
Dlaczego KNF i banki chcą tej zmiany
Większa przejrzystość ceny kredytu
Urząd Komisji Nadzoru Finansowego argumentuje, że oprocentowanie liczone jako stopa banku centralnego plus marża zwiększa przejrzystość ceny kredytu. Klient nie musiałby śledzić notowań wskaźnika ustalanego przez panel banków — wystarczyłoby wiedzieć, jaka jest aktualna stopa referencyjna NBP, publikowana wprost po każdym posiedzeniu RPP. To rozwiązanie prostsze niż dzisiejszy gąszcz WIBOR-u, WIRON-u i POLSTR-u, który sam w sobie bywa źródłem niepewności dla kredytobiorców.
Konkurencja przenosi się na marżę
Drugi argument jest równie istotny. Skoro podstawa oprocentowania byłaby dla wszystkich banków identyczna i ustalana niezależnie od nich przez RPP, jedynym polem konkurencji stałaby się marża. Zamiast porównywać skomplikowane wskaźniki, klient patrzyłby na jedną liczbę — marżę danego banku — i od razu wiedziałby, która oferta jest tańsza. To właśnie ten mechanizm ma, zdaniem KNF, wymusić na bankach ostrzejszą konkurencję cenową.
Co to oznacza dla Twojego portfela już teraz
Jeśli masz już kredyt hipoteczny
Na razie nic się nie zmienia — ani w Twojej umowie, ani w sposobie naliczania raty. Propozycja dotyczy nowych umów i byłaby dodatkową, opcjonalną możliwością, a nie przymusowym zastąpieniem obecnych wskaźników. Ministerstwo Finansów wyraźnie zaznacza, że nie podjęto jeszcze żadnej decyzji — czeka na stanowiska NBP i EBC, a te potrafią zajmować regulatorom miesiące.
Jeśli dopiero szukasz kredytu hipotecznego
Tu sytuacja jest ciekawsza. Jeżeli planujesz zaciągnięcie kredytu w najbliższym czasie, nie ma sensu czekać na rozstrzygnięcie tej dyskusji — proces legislacyjny i ewentualne wdrożenie nowej opcji to perspektywa co najmniej kilkunastu miesięcy, a rynek nieruchomości nie stoi w miejscu. Zamiast czekać, warto już dziś dokładnie porównać dostępne oferty i zwrócić uwagę nie tylko na wysokość marży, ale też na RRSO, prowizję za udzielenie kredytu i warunki wcześniejszej spłaty. Do takiego porównania dobrze wykorzystać ranking najlepszych kredytów hipotecznych, gdzie zestawione są aktualne oferty banków według rzeczywistego kosztu kredytu, a nie tylko reklamowanej marży.
WIBOR, WIRON, POLSTR i teraz stopa NBP — żeby się nie pogubić
Warto uporządkować ten galimatias wskaźników, bo łatwo się w nim zgubić. WIBOR miał zniknąć z nowych umów do końca 2024 r., potem termin przesunięto, a docelowe wygaszenie zaplanowano ostatecznie na koniec 2027 r. Jego następcą formalnie nie został WIRON, lecz wskaźnik o nazwie POLSTR (Polish Short Term Rate), który stopniowo zastępuje WIBOR w nowych produktach od 2026 r. Do tego trzyelementowego zestawu (WIBOR–WIRON–POLSTR) proponowana stopa referencyjna NBP dołączyłaby jako czwarta, w pełni odrębna ścieżka ustalania oprocentowania — niepowiązana z rynkiem międzybankowym w ogóle.
Dla przeciętnego kredytobiorcy oznacza to jedno: im więcej opcji na rynku, tym większa odpowiedzialność po jego stronie, żeby zrozumieć, co faktycznie podpisuje. Sam fakt, że wskaźnik nazywa się „stopa NBP", nie gwarantuje, że rata będzie niższa — kluczowa zawsze pozostaje suma wskaźnika i marży, a nie sama nazwa mechanizmu.
Czy raty rzeczywiście będą niższe? Eksperci studzą entuzjazm
Analitycy rynku finansowego zwracają uwagę na jedną istotną rzecz: nowy mechanizm sam w sobie nie obniży kosztu kredytu. Jak podkreślają komentatorzy rynkowi, banki, ustalając marżę dla kredytów opartych na stopie NBP, będą kalkulować ją tak, by uwzględnić własne ryzyko i koszty finansowania — a to oznacza, że ewentualna różnica w stosunku do dzisiejszych wskaźników w dużej mierze zostanie skompensowana właśnie po stronie marży. Innymi słowy: to nie jest obietnica tańszych kredytów, tylko obietnica prostszego i bardziej przejrzystego sposobu ich liczenia.
Nie zmienia to jednak faktu, że więcej przejrzystości działa na korzyść klienta — łatwiej porównywać oferty, gdy podstawa jest identyczna dla wszystkich banków. Dopóki jednak nowy mechanizm nie wejdzie w życie, jedynym realnym narzędziem porównawczym pozostają aktualne oferty na rynku.
Co powinieneś zrobić już teraz
- Nie zawieszaj decyzji o kredycie hipotecznym w oczekiwaniu na wynik konsultacji z EBC — to proces liczony w miesiącach, a nawet latach, nie tygodniach.
- Porównuj oferty po całkowitym koszcie kredytu (RRSO), a nie tylko po wysokości marży czy nazwie wskaźnika — zestawienie aktualnych ofert hipotecznych pokazuje to w jednym miejscu.
- Jeśli zamiast hipoteki rozważasz mniejsze finansowanie, np. na wykończenie mieszkania, sprawdź też ranking kredytów gotówkowych — czasem drobniejszy cel bardziej opłaca się sfinansować osobno, niż doliczać do kredytu mieszkaniowego.
- Odkładając na wkład własny lub bufor bezpieczeństwa na czas przeprowadzki, warto sprawdzić ranking kont oszczędnościowych, żeby te pieniądze pracowały, zanim trafią do banku jako wkład.
- Śledź dalsze losy tej propozycji — jeśli MF podejmie decyzję o wdrożeniu, to właśnie marża, a nie sama nazwa wskaźnika, będzie decydować o realnym koszcie kredytu.
Reforma wskaźników referencyjnych w Polsce wciąż trwa, a propozycja oparcia hipotek na stopie NBP to kolejny jej rozdział, a nie jego zakończenie. Dla osób planujących zakup mieszkania najważniejsza rada pozostaje niezmienna: liczy się realny koszt kredytu tu i teraz, a nie obietnica prostszego systemu, który może wejść w życie za rok czy dwa.