Поляки ще звикають до заміни WIBOR на WIRON і POLSTR, а на горизонті вже з'являється нова зміна правил гри для іпотечних кредитів. 24 серпня 2026 року на сторінках урядового законодавчого процесу оприлюднили лист Міністерства фінансів Польщі від 17 серпня. У ньому міністерство просить Національний банк Польщі (НБП) та Європейський центральний банк (ЄЦБ) надати висновок щодо пропозиції Комісії фінансового нагляду (KNF) та банківського сектору: щоб відсоткову ставку за іпотекою можна було рахувати як суму референтної ставки НБП і фіксованої маржі банку. Це ще не готовий закон, але реальний сигнал того, що референтна ставка НБП в іпотечному кредиті може найближчими роками стати справжньою альтернативою сьогоднішнім індикаторам.
Що саме запропонували
Ідея виникла не з кабінетів Мінфіну, а від Комісії фінансового нагляду та самих банків, які подали її під час публічних консультацій щодо змін до закону про іпотечний кредит. Йдеться про розширення переліку способів визначення змінної ставки за житловим кредитом. Сьогодні закон дозволяє фіксовану ставку або змінну, засновану на референтному індикаторі (наразі WIBOR, у перспективі POLSTR/WIRON). Нова ідея додає третій варіант: референтну ставку НБП плюс маржу банку.
На практиці це означало б, що платіж напряму залежав би від рішень Ради з монетарної політики (RPP), без участі міжбанківського ринку взагалі. Наразі референтна ставка НБП становить 3,75% і не змінюється з березня 2026 року, але механізм працював би однаково при кожному наступному рішенні RPP — і при підвищенні, і при зниженні.
Чому KNF і банки хочуть цієї зміни
Більша прозорість ціни кредиту
Комісія фінансового нагляду аргументує, що відсоток, порахований як ставка центробанку плюс маржа, підвищує прозорість ціни кредиту. Клієнту не довелося б стежити за котируваннями індикатора, який встановлює панель банків, — достатньо було б знати поточну референтну ставку НБП, яку публікують одразу після кожного засідання RPP. Це простіше за сьогоднішній клубок WIBOR, WIRON і POLSTR, який сам по собі є джерелом плутанини для позичальників.
Конкуренція переміщується на рівень маржі
Другий аргумент не менш важливий. Якщо базова ставка була б однаковою для всіх банків і встановлювалася б незалежно від них Радою з монетарної політики, єдиним полем конкуренції залишилася б маржа. Замість порівняння складних індикаторів, клієнт дивився б лише на одне число — маржу конкретного банку — і одразу знав би, яка пропозиція вигідніша. Саме цей механізм, на думку KNF, має змусити банки до жорсткішої цінової конкуренції.
Що це означає для вашого гаманця вже зараз
Якщо у вас уже є іпотека
Наразі нічого не змінюється — ні у вашому договорі, ні в порядку нарахування платежу. Пропозиція стосується нових договорів і була б додатковою, опційною можливістю, а не обов'язковою заміною чинних індикаторів. Міністерство фінансів прямо зазначає, що жодного рішення ще не ухвалено — воно чекає на позиції НБП і ЄЦБ, а регулятори можуть відповідати місяцями.
Якщо ви тільки шукаєте іпотечний кредит
Тут ситуація цікавіша. Якщо ви плануєте оформити іпотеку найближчим часом, немає сенсу чекати на результат цієї дискусії — законодавчий процес і можливе впровадження нового варіанта — це перспектива щонайменше року чи більше, а ринок нерухомості тим часом не стоїть на місці. Замість очікування варто вже сьогодні уважно порівняти доступні пропозиції, звертаючи увагу не лише на розмір маржі, а й на реальну річну вартість кредиту (РРВ), комісію за надання кредиту та умови дострокового погашення. Для такого порівняння корисно скористатися рейтингом найкращих іпотечних пропозицій, де поточні пропозиції банків зіставлені за реальною вартістю кредиту, а не лише рекламованою маржею.
WIBOR, WIRON, POLSTR і тепер ставка НБП — щоб не заплутатися
Варто впорядкувати цей клубок індикаторів, бо в ньому легко загубитися. WIBOR мав зникнути з нових договорів до кінця 2024 року, потім термін перенесли, а остаточне згортання запланували вже на кінець 2027 року. Його формальним наступником став не WIRON, а індикатор під назвою POLSTR (Polish Short Term Rate), який поступово замінює WIBOR у нових продуктах з 2026 року. До цього набору з трьох елементів (WIBOR–WIRON–POLSTR) запропонована референтна ставка НБП додалася б як четвертий, повністю окремий шлях визначення відсоткової ставки — взагалі не пов'язаний з міжбанківським ринком.
Для звичайного позичальника це означає одне: чим більше варіантів на ринку, тим більша відповідальність лежить на ньому самому — розуміти, що саме він підписує. Сам факт, що індикатор називається "ставка НБП", не гарантує нижчого платежу — головне завжди залишається сума індикатора і маржі, а не назва механізму.
Чи справді платежі стануть нижчими? Експерти стримують ентузіазм
Аналітики фінансового ринку вже звертають увагу на важливу річ: новий механізм сам по собі не знизить вартість кредиту. Як зазначають ринкові коментатори, банки, встановлюючи маржу для іпотек на основі ставки НБП, будуть розраховувати її так, щоб врахувати власні ризики та вартість фінансування — а це означає, що можлива різниця порівняно з сьогоднішніми індикаторами значною мірою компенсується саме за рахунок маржі. Іншими словами, це не обіцянка дешевших кредитів, а обіцянка простішого й прозорішого способу їх розрахунку.
Утім, це не змінює того факту, що більша прозорість працює на користь клієнта — легше порівнювати пропозиції, коли база однакова для всіх банків. Але поки новий механізм не набув чинності, єдиним реальним інструментом порівняння залишаються актуальні пропозиції на ринку.
Що варто зробити вже зараз
- Не відкладайте рішення про іпотечний кредит в очікуванні результату консультацій з ЄЦБ — цей процес вимірюється місяцями, а можливо й роками, а не тижнями.
- Порівнюйте пропозиції за повною вартістю кредиту (РРВ), а не лише за розміром маржі чи назвою індикатора — актуальне порівняння іпотечних пропозицій показує це в одному місці.
- Якщо замість іпотеки вам потрібне менше фінансування, наприклад на ремонт квартири, перевірте також рейтинг споживчих кредитів — іноді вигідніше профінансувати меншу мету окремо, ніж включати її в іпотечний кредит.
- Якщо ви відкладаєте на власний внесок або резерв на час переїзду, варто перевірити рейтинг ощадних рахунків, щоб ці гроші працювали ще до того, як стануть вашим внеском.
- Стежте за подальшою долею цієї пропозиції — якщо Мінфін ухвалить рішення про впровадження, саме маржа, а не назва індикатора, визначатиме реальну вартість вашого кредиту.
Реформа референтних індикаторів у Польщі ще триває, а пропозиція базувати іпотеки на ставці НБП — це черговий розділ цієї історії, а не її завершення. Для тих, хто планує купівлю житла, порада залишається незмінною: важлива реальна вартість кредиту тут і зараз, а не обіцянка простішої системи, яка може запрацювати через рік чи два.