Twoja zdolność kredytowa stopniała, choć nic się w Twoim życiu nie zmieniło
Gdybyś zapytał w maju tego roku bank, ile możesz pożyczyć na mieszkanie, usłyszałbyś inną liczbę niż dzisiaj — mimo że Twoje zarobki, oszczędności i historia kredytowa pozostały identyczne. To nie plotka ani przypuszczenie. Jak wynika z wrześniowego przeglądu ofert opublikowanego przez portal branżowy ilezametr.pl oraz analiz Bankier.pl, w ciągu jednego miesiąca pięć banków obniżyło maksymalną kwotę kredytu hipotecznego dla tego samego klienta — w skrajnym przypadku różnica sięgnęła aż 70 tysięcy złotych. Trzy inne banki poszły w drugą stronę i podniosły limity, ale znacznie skromniej, maksymalnie o około 20 tysięcy złotych.
W efekcie średnia maksymalna zdolność kredytowa liczona dla przykładowych gospodarstw domowych spadła we wrześniu o kilka do kilkunastu tysięcy złotych względem sierpnia. To zmiana, którą łatwo przeoczyć, jeśli od wiosny nie sprawdzałeś ponownie swoich możliwości — a wielu kupujących mieszkanie właśnie na podstawie majowej czy czerwcowej kalkulacji planuje dziś budżet zakupu.
Winowajca ma nazwę: zaostrzona Rekomendacja S
Źródłem zamieszania nie jest decyzja Rady Polityki Pieniężnej ani nagły wzrost stóp procentowych — te od miesięcy pozostają bez zmian. Winowajcą jest zaostrzona Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, obowiązująca od 19 czerwca 2026 roku. To zestaw wytycznych, według których banki muszą liczyć zdolność kredytową osób ubiegających się o kredyt hipoteczny — i tym razem KNF podkręciła śrubę w kilku miejscach naraz.
Po pierwsze, banki muszą doliczać do oprocentowania wyższy bufor bezpieczeństwa — co najmniej 2,5 punktu procentowego przy ratach stałych, a jeszcze więcej przy zmiennych. To swoisty test warunków skrajnych: bank sprawdza, czy poradziłbyś sobie ze spłatą, gdyby oprocentowanie wzrosło. Im wyższy bufor, tym mniej możesz pożyczyć przy tym samym dochodzie.
Po drugie, zmienił się sposób liczenia wskaźnika DSTI, czyli relacji raty do dochodu — KNF zaleca ostrożność, gdy przekracza on 40 procent przy niższych dochodach i 50 procent przy wyższych. Po trzecie, i chyba najbardziej odczuwalne w praktyce: banki nie mogą już zaniżać kosztów utrzymania rodziny do poziomu minimum socjalnego, jeśli faktyczne wydatki gospodarstwa domowego są wyraźnie wyższe. Innymi słowy, jeśli realistycznie wydajesz na życie więcej niż wynosi ustawowe minimum, bank musi to uwzględnić — a to automatycznie zmniejsza kwotę, którą teoretycznie mógłbyś przeznaczyć na ratę.
Łącznie te zmiany, jak szacują analitycy cytowani przez ilezametr.pl, obniżają zdolność przeciętnego klienta o 10–15 procent przy identycznym dochodzie względem stanu sprzed czerwca.
Dlaczego banki reagują w różnym tempie
Jedną z ciekawszych obserwacji z wrześniowego przeglądu jest to, że banki nie wdrażają Rekomendacji S jednocześnie ani w jednakowym stopniu. Każda instytucja ma własny model scoringowy i własną interpretację wytycznych KNF w granicach, na jakie pozwala regulacja. Stąd w tym samym miesiącu jedne banki tną limity o dziesiątki tysięcy złotych, a inne — dla tego samego profilu klienta — wręcz je podnoszą. Nadzorca dał bankom margines wdrożenia rozłożony w czasie, więc kolejne miesiące najpewniej przyniosą dalsze korekty w obu kierunkach, w miarę jak poszczególne instytucje dostosowują swoje algorytmy.
To ważna informacja praktyczna: rozstrzał między ofertami różnych banków jest dziś wyraźnie większy niż jeszcze wiosną. Kalkulacja zdolności kredytowej przestała być formalnością, którą można zrobić w jednym banku i uznać za reprezentatywną dla całego rynku.
Co to oznacza dla Twojego portfela
Jeśli planujesz zakup mieszkania w najbliższych miesiącach, warto wyciągnąć z tego kilka praktycznych wniosków.
- Zaktualizuj kalkulację, nawet jeśli robiłeś ją niedawno. Wyliczenie zdolności kredytowej sprzed dwóch, trzech miesięcy może dziś być nieaktualne — i to niezależnie od tego, czy Twoje zarobki wzrosły, czy pozostały bez zmian. Warto sprawdzić aktualne warunki w rankingu kredytów hipotecznych, zanim zwiążesz się umową przedwstępną z deweloperem czy sprzedającym.
- Porównuj oferty szerzej niż zwykle. Skoro banki różnią się dziś bardziej niż kiedykolwiek tempem wdrażania nowych wymogów, oferta odrzucona w jednym banku może zostać zaakceptowana w innym — i odwrotnie. Warto sprawdzić też ofertę zwykłych kredytów gotówkowych, jeśli rozważasz sfinansowanie części wkładu własnego lub wykończenia mieszkania — pamiętając, że taki dodatkowy kredyt obniża jednocześnie zdolność na hipotekę, bo powiększa Twoje miesięczne zobowiązania.
- Rozważ większy wkład własny. Skoro zdolność kredytowa się kurczy, a nie rośnie, każdy dodatkowy procent wkładu własnego realnie zwiększa Twoje szanse na akceptację wniosku i obniża kwotę, jaką trzeba pożyczyć. Jeśli masz jeszcze czas przed zakupem, odkładanie środków na koncie oszczędnościowym lub lokacie terminowej pozwala jednocześnie zarabiać na oprocentowaniu i zbliżać się do wyższego wkładu własnego, zamiast trzymać gotówkę na koncie bieżącym bez odsetek.
- Nie traktuj tego jako sygnału do paniki. To nie jest kryzys płynności sektora ani zapowiedź podwyżek stóp — to regulacyjna korekta mająca chronić kredytobiorców przed nadmiernym zadłużeniem w razie przyszłych wzrostów kosztów pieniądza. Krótkoterminowo oznacza mniejszą elastyczność przy zakupie, ale długoterminowo ma zmniejszyć ryzyko problemów ze spłatą.
Co powinieneś zrobić
Zanim podpiszesz jakąkolwiek umowę rezerwacyjną czy przedwstępną, zapytaj bank o świeżą, pisemną wstępną decyzję kredytową — nie polegaj na szacunkach sprzed kilku miesięcy ani na kalkulatorach, które nie uwzględniają najnowszej wersji Rekomendacji S. Jeśli Twoja wymarzona kwota kredytu okazała się dziś niedostępna, sprawdź oferty kilku instytucji obok siebie, bo różnice w podejściu banków do nowych wymogów bywają teraz większe niż różnice w marżach. A jeśli zakup planujesz dopiero za kilka miesięcy, wykorzystaj ten czas, by dochodzić do wyższego wkładu własnego — to wciąż najskuteczniejszy sposób na zniwelowanie skutków zaostrzonych przepisów.