Ваша кредитоспроможність зменшилася, хоча у вашому житті нічого не змінилося
Якби ви запитали в банку у травні цього року, скільки можна позичити на квартиру, ви почули б іншу суму, ніж сьогодні — хоча ваші доходи, заощадження та кредитна історія залишилися такими самими. Це не чутки і не припущення. Як свідчить вересневий огляд банківських пропозицій, опублікований галузевим порталом ilezametr.pl, а також аналіз Bankier.pl, протягом одного місяця п'ять банків знизили максимальну суму іпотечного кредиту для того самого клієнта — у крайньому випадку різниця сягнула аж 70 тисяч злотих. Три інші банки пішли в протилежному напрямку й підвищили ліміти, але значно скромніше — максимум приблизно на 20 тисяч злотих.
Унаслідок цього середня максимальна кредитоспроможність, розрахована для типових домогосподарств, у вересні знизилася на кілька — понад десяток тисяч злотих порівняно із серпнем. Цю зміну легко пропустити, якщо ви не перевіряли свої можливості з весни — а чимало покупців житла досі планують бюджет покупки на основі розрахунку, зробленого ще у травні чи червні.
Винуватець має назву: посилена Рекомендація S
Джерелом плутанини є не рішення Ради монетарної політики і не раптове зростання відсоткових ставок — вони місяцями залишаються без змін. Винуватець — посилена Рекомендація S Комісії з фінансового нагляду (KNF), яка діє з 19 червня 2026 року. Це набір настанов, за якими банки мусять розраховувати кредитоспроможність осіб, що подають заявку на іпотечний кредит, і цього разу регулятор одразу підкрутив кілька гайок.
По-перше, банки тепер мусять додавати до відсоткової ставки вищий буфер безпеки — щонайменше 2,5 відсоткового пункту для фіксованих ставок і ще більше для змінних. Це свого роду стрес-тест: банк перевіряє, чи впораєтеся ви з виплатами, якщо ставки зростуть. Що вищий буфер, то менше можна позичити за того самого доходу.
По-друге, змінився спосіб розрахунку показника DSTI, тобто співвідношення платежу до доходу — KNF рекомендує обережність, якщо він перевищує 40 відсотків для нижчих доходів і 50 відсотків для вищих. По-третє, і, мабуть, найвідчутніше на практиці: банки більше не можуть занижувати витрати на утримання родини до рівня соціального мінімуму, якщо фактичні витрати домогосподарства помітно вищі. Іншими словами, якщо ви реально витрачаєте на життя більше, ніж законодавчий мінімум, банк тепер зобов'язаний це врахувати — а це автоматично зменшує суму, яку теоретично можна було б спрямувати на щомісячний платіж.
Загалом, за оцінками аналітиків, на яких посилається ilezametr.pl, ці зміни знижують кредитоспроможність середнього клієнта на 10–15 відсотків за того самого доходу порівняно зі станом до червня.
Чому банки реагують з різною швидкістю
Одне з найцікавіших спостережень вересневого огляду — банки впроваджують Рекомендацію S не одночасно і не однаковою мірою. Кожна установа має власну скорингову модель і власне тлумачення настанов KNF у межах, які дозволяє регулювання. Тому того самого місяця одні банки урізають ліміти на десятки тисяч злотих, а інші — для того самого профілю клієнта — навпаки, їх підвищують. Регулятор дав банкам розтягнутий у часі період впровадження, тож наступні місяці, найімовірніше, принесуть подальші корективи в обидва боки, у міру того як установи адаптують свої алгоритми.
Це має цілком практичне значення: розбіжність між пропозиціями різних банків сьогодні помітно більша, ніж навесні. Розрахунок кредитоспроможності перестав бути формальністю, яку можна зробити в одному банку й вважати репрезентативною для всього ринку.
Що це означає для вашого гаманця
Якщо ви плануєте купити квартиру найближчими місяцями, варто зробити кілька практичних висновків.
- Оновіть розрахунок, навіть якщо робили його нещодавно. Розрахунок кредитоспроможності, зроблений два-три місяці тому, сьогодні може бути вже неактуальним — незалежно від того, зросли ваші доходи чи залишилися незмінними. Варто перевірити актуальні умови в нашому рейтингу іпотечних кредитів, перш ніж підписувати попередній договір із забудовником чи продавцем.
- Порівнюйте пропозиції ширше, ніж зазвичай. Оскільки банки сьогодні відрізняються більше, ніж будь-коли, темпами впровадження нових вимог, заявку, відхилену в одному банку, цілком можуть схвалити в іншому — і навпаки. Варто також перевірити пропозиції звичайних споживчих кредитів, якщо ви розглядаєте фінансування частини першого внеску чи ремонту — пам'ятаючи, що такий додатковий кредит одночасно знижує вашу іпотечну кредитоспроможність, бо збільшує щомісячні зобов'язання.
- Розгляньте більший перший внесок. Оскільки кредитоспроможність зменшується, а не зростає, кожен додатковий відсоток першого внеску реально підвищує ваші шанси на схвалення заявки і знижує суму, яку треба позичити. Якщо у вас ще є час до покупки, накопичення коштів на ощадному рахунку або строковому депозиті дозволяє одночасно заробляти на відсотках і наближатися до більшого першого внеску, замість тримати готівку на поточному рахунку без відсотків.
- Не сприймайте це як привід для паніки. Це не криза ліквідності сектору і не сигнал про майбутнє підвищення ставок — це регуляторна корекція, покликана захистити позичальників від надмірної заборгованості в разі майбутнього подорожчання грошей. У короткостроковій перспективі це означає меншу гнучкість при покупці, але в довгостроковій — має знизити ризик проблем із виплатами.
Що вам варто зробити
Перш ніж підписувати будь-який резерваційний чи попередній договір, запитайте в банку свіже письмове попереднє кредитне рішення — не покладайтеся на оцінку кількамісячної давності чи на калькулятор, який не враховує останню версію Рекомендації S. Якщо бажана сума кредиту сьогодні виявилася недоступною, порівняйте пропозиції кількох установ одночасно, адже різниця в підході банків до нових вимог зараз часто більша, ніж різниця в маржах. А якщо покупку ви плануєте лише за кілька місяців, використайте цей час, щоб накопичити більший перший внесок — це й досі найефективніший спосіб компенсувати наслідки посилених правил.