Kredyt hipoteczny VeloDom

Kredyt hipoteczny VeloDom od VeloBank — recenzja

VeloDom to kredyt hipoteczny VeloBanku, który można przeznaczyć na zakup mieszkania lub domu, budowę domu na własnej działce oraz refinansowanie kredytu hipotecznego zaciągniętego wcześniej w innym banku. Oferta jest więc uniwersalna — sprawdzi się zarówno przy zakupie pierwszej nieruchomości, jak i przy poszukiwaniu tańszego finansowania w miejsce obecnego zobowiązania, a dzięki opcji refinansowania także przy przenoszeniu hipoteki z innego banku, jeśli dotychczasowe warunki przestały być konkurencyjne.

Bank pozwala też wybrać sposób spłaty — raty równe (stała wysokość raty przez cały okres, przy niezmiennym oprocentowaniu) lub raty malejące (wyższa rata na początku, malejąca z czasem, ale niższy łączny koszt odsetkowy). To realny wybór, który warto świadomie podjąć już na etapie wnioskowania, bo wpływa zarówno na wysokość pierwszych rat, jak i na całkowity koszt kredytu w długim terminie. Ze względu na szeroki katalog akceptowanych źródeł dochodu (patrz sekcja "Wymagania" niżej) oferta może być interesująca nie tylko dla osób na etacie, ale też dla przedsiębiorców, zleceniobiorców czy osób wynajmujących nieruchomości.

Oprocentowanie i RRSO

Dla tego kredytu w różnych źródłach pojawiają się różne wartości oprocentowania i RRSO — co jest typowe dla ofert hipotecznych aktualizowanych na bieżąco. W bazie porównywarki widnieje oprocentowanie nominalne 5,66% i RRSO 5,81%, na stronie ofertowej banku pojawia się oprocentowanie stałe 5,85% w pierwszych 5 latach (potem zmienne 6,15%) przy RRSO 6,57%, natomiast ustawowy przykład reprezentatywny podany przez sam bank wskazuje RRSO na poziomie 7,11% przy oprocentowaniu okresowo stałym 6,30% w pierwszych 5 latach kredytowania i zmiennym 6,71% w dalszym okresie (marża banku 1,85 p.p. plus WIBOR1M na poziomie 4,86%). Ponieważ RRSO jest miarą uwzględniającą wszystkie koszty kredytu, w tej recenzji opieramy się na najwyższej z podanych wartości, czyli na danych z przykładu reprezentatywnego — to najbardziej ostrożne, konserwatywne założenie kosztowe, dzięki czemu nie ma ryzyka zareklamowania kredytu jako tańszego, niż może on faktycznie kosztować.

Oprocentowanie VeloDomu jest okresowo stałe, nie zmienne od pierwszego dnia — oznacza to, że przez pierwsze 5 lat rata jest znana z góry, a dopiero po tym okresie kredyt przechodzi na oprocentowanie zmienne, uzależnione od wskaźnika WIBOR1M. To rozwiązanie chroni przed wahaniami raty w pierwszych latach spłaty, ale niesie ryzyko wzrostu raty po zakończeniu okresu stałego oprocentowania, jeśli WIBOR w międzyczasie wzrośnie.

Koszt całkowity

Bank podaje w swoim ustawowym przykładzie reprezentatywnym następujące, konkretne liczby: kredyt na kwotę 538 000 zł, wypłacony jednorazowo, przy okresie kredytowania 300 miesięcy (25 lat) i wskaźniku LTV (kwota kredytu do wartości zabezpieczenia) na poziomie 74,72%. Rata równa w pierwszych 5 latach wynosi 3 565,67 zł, a od 6 roku spłaty rośnie do 3 682,97 zł (efekt przejścia na oprocentowanie zmienne). Całkowity koszt kredytu to 591 486,70 zł, na co składają się m.in. odsetki w wysokości 559 853,34 zł, podatek od czynności cywilnoprawnych 19 zł oraz koszt ubezpieczenia VeloBezpieczny w całym okresie kredytowania — 31 614,36 zł. W tym przykładzie prowizja wynosi 0 zł. Całkowita kwota do zapłaty (kapitał plus wszystkie koszty) to 1 129 486,70 zł przy 300 ratach.

Trzeba jednak jasno zaznaczyć: to jest reprezentatywny przykład wyliczony przez bank przy określonych założeniach (konkretna kwota kredytu, konkretne LTV, konkretna data kalkulacji) — nie jest to gwarancja identycznych warunków dla każdego klienta. Rzeczywista rata, RRSO i całkowity koszt zależą od indywidualnej zdolności kredytowej, kwoty kredytu i wyniku analizy wniosku. Bank zastrzega też, że RRSO nie uwzględnia kosztu operatu szacunkowego nieruchomości ani ubezpieczenia samej nieruchomości — to koszty, które kredytobiorca poniesie dodatkowo, poza tym co widać w powyższym wyliczeniu.

W bazie porównywarki brak jest ogólnych, niezależnych od przykładu danych o wysokości prowizji (pola dotyczące prowizji minimalnej i maksymalnej są puste) — jedyna konkretna liczba, jaką znamy, to właśnie 0 zł prowizji w przywołanym wyżej przykładzie reprezentatywnym, warunkowane posiadaniem dodatkowych produktów opisanych w kolejnej sekcji.

Wymagania

Kredyt można przeznaczyć na: zakup mieszkania lub domu, budowę domu oraz refinansowanie kredytu hipotecznego zaciągniętego w innym banku. Bank akceptuje bardzo szeroki wachlarz źródeł dochodu — obok standardowej umowy o pracę (na czas określony i nieokreślony) uwzględnia też działalność gospodarczą, umowę zlecenie, umowę o dzieło, wynajem nieruchomości, działalność rolniczą, emeryturę, rentę stałą i czasową, kontrakt oraz dochody z zagranicy. To realna zaleta dla osób bez klasycznego etatu.

Maksymalny okres kredytowania to 35 lat (420 miesięcy), choć — jak wskazuje strona ofertowa banku — VeloBank rekomenduje okres nie dłuższy niż 25 lat; wybór maksymalnego, 35-letniego okresu jest więc możliwy, ale traktowany przez sam bank jako opcja poza rekomendowanym zakresem. Na stronie ofertowej bank informuje też o możliwości finansowania do 90% wartości nieruchomości (LTV), choć w cytowanym wyżej przykładzie reprezentatywnym LTV wyniosło 74,72% — to znaczy, że konkretne warunki (w tym wymagany wkład własny) zależą od wybranej kwoty kredytu i wyceny nieruchomości. Minimalny wiek kredytobiorcy to 18 lat.

Kredyt wiąże się z obowiązkowym ubezpieczeniem (VeloBezpieczny, świadczonym przez Cardif Polska), obejmującym m.in. zgon, trwałą niezdolność do pracy, poważne zachorowanie, utratę pracy oraz pobyt w szpitalu — jego koszt w przywołanym przykładzie wyniósł ponad 31 tys. zł rozłożone na cały okres kredytowania.

Dodatkowe produkty do niższej raty

Aby uzyskać najkorzystniejsze warunki (w tym zerową prowizję z przykładu reprezentatywnego), bank wymaga posiadania kilku dodatkowych produktów: karty płatniczej, rachunku osobistego (ROR) z regularnym wpływem na konto oraz ubezpieczenia od utraty pracy. W praktyce — jak pokazuje zarówno przykład reprezentatywny, jak i strona ofertowa banku — chodzi konkretnie o "konto z pakietem" z wymaganym wpływem co najmniej 3000 zł miesięcznie, dostępem do bankowości internetowej, zgodą na e-korespondencję (SMS i e-mail) oraz wykupienie ubezpieczenia VeloBezpieczny. Rezygnacja z tych produktów oznacza utratę zerowej prowizji i najniższej dostępnej marży — realnie podnosi to koszt kredytu, więc warto to uwzględnić w kalkulacji, a nie tylko patrzeć na nagłówkową stawkę.

Warto zwrócić uwagę, że wymóg wpływu min. 3000 zł miesięcznie na konto z pakietem jest realny do spełnienia dla osoby z dochodem na poziomie zbliżonym do średniej krajowej, ale dla gospodarstw domowych z niższymi lub nieregularnymi wpływami (np. część dochodu z wynajmu czy działalności rolniczej) może to być warunek trudniejszy do utrzymania miesiąc w miesiąc przez cały okres kredytowania. Samo ubezpieczenie VeloBezpieczny nie jest przy tym obowiązkowe bezwzględnie — bank zaznacza, że skorzystanie z niego zależy od analizy potrzeb klienta — ale w praktyce to właśnie ono, razem z kontem z pakietem, decyduje o obniżeniu marży i zerowej prowizji w przywołanym przykładzie.

Zalety i wady

Zalety

• Elastyczny cel kredytowania — zakup, budowa domu lub refinansowanie
• Bardzo szeroki katalog akceptowanych źródeł dochodu
• Finansowanie do 90% wartości nieruchomości
• Zerowa prowizja w reprezentatywnym przykładzie banku (przy dodatkowych produktach)
• Długi maksymalny okres kredytowania — do 35 lat

Wady

• RRSO w reprezentatywnym przykładzie banku sięga 7,11% — wyraźnie więcej niż nominalne oprocentowanie
• Zerowa prowizja i najniższa rata wymagają konta z pakietem i ubezpieczenia VeloBezpieczny
• Po 5 latach oprocentowania stałego rata może wzrosnąć wraz ze wzrostem WIBOR
• Brak jawnych, ogólnych danych o wysokości prowizji poza jednym przykładem
• Rekomendowany przez sam bank okres spłaty (25 lat) krótszy niż maksymalny dostępny (35 lat)

Podsumowanie

VeloDom to elastyczny kredyt hipoteczny — obsługuje zarówno zakup, jak i budowę nieruchomości oraz refinansowanie, a przy tym akceptuje nietypowo szeroki katalog źródeł dochodu, co ułatwia dostęp do finansowania osobom pracującym na innej podstawie niż umowa o pracę. Dodatkowym plusem jest możliwość wyboru między ratą równą a malejącą oraz deklarowane przez bank finansowanie do 90% wartości nieruchomości. Największym haczykiem jest konieczność wykupienia dodatkowych produktów (konto z pakietem z wpływem min. 3000 zł miesięcznie, ubezpieczenie VeloBezpieczny), by uniknąć prowizji i uzyskać niższą ratę — bez nich oferta jest zauważalnie droższa, a osoby z nieregularnymi wpływami mogą mieć trudność z utrzymaniem tego warunku przez cały okres kredytowania.

Kluczowa dla oceny kosztu jest RRSO: w najbardziej konserwatywnym, ustawowym przykładzie reprezentatywnym banku wynosi ona 7,11% (przy oprocentowaniu okresowo stałym 6,30% w pierwszych 5 latach i zmiennym 6,71% później), i to tę wartość, a nie niższe liczby widoczne gdzie indziej — na stronie ofertowej banku (6,57%) czy w bazowych danych porównywarki (5,81%) — warto traktować jako ostrożny punkt odniesienia przy porównywaniu tej oferty z innymi kredytami hipotecznymi. Ostateczne warunki i tak zależą od indywidualnej zdolności kredytowej, kwoty kredytu i decyzji banku po analizie wniosku, dlatego przed podpisaniem umowy warto poprosić o własną, spersonalizowaną symulację.