Kredyt hipoteczny VeloDom

Іпотечний кредит VeloDom від VeloBank — огляд

VeloDom — це іпотечний кредит VeloBank, який можна використати на купівлю квартири чи будинку, будівництво будинку на власній ділянці, а також рефінансування іпотечного кредиту, раніше взятого в іншому банку. Пропозиція є універсальною — вона підійде як для купівлі першої нерухомості, так і для пошуку дешевшого фінансування замість поточного зобов'язання, а завдяки опції рефінансування — також для перенесення іпотеки з іншого банку, якщо дотеперішні умови перестали бути конкурентними.

Банк також дозволяє обрати спосіб погашення — рівні платежі (стала сума платежу протягом усього строку за незмінної процентної ставки) або зменшувані платежі (вищий платіж на початку, що зменшується з часом, але нижча загальна відсоткова вартість). Це реальний вибір, який варто свідомо зробити вже на етапі подання заявки, оскільки він впливає як на розмір перших платежів, так і на загальну вартість кредиту в довгостроковій перспективі. Завдяки широкому переліку прийнятних джерел доходу (див. розділ «Вимоги» нижче) пропозиція може бути цікавою не лише для найманих працівників, а й для підприємців, виконавців за договорами доручення чи осіб, які здають нерухомість в оренду.

Процентна ставка та РРСО (APRC)

Для цього кредиту в різних джерелах наводяться різні значення процентної ставки та РРСО (річної реальної ставки оподаткування, аналог APRC) — що типово для іпотечних пропозицій, які оновлюються на постійній основі. У базі порівнювача вказано номінальну ставку 5,66% та РРСО 5,81%, на сторінці пропозиції банку наведено фіксовану ставку 5,85% на перші 5 років (потім змінну 6,15%) при РРСО 6,57%, тоді як встановлений законом репрезентативний приклад, наданий самим банком, вказує РРСО на рівні 7,11% за періодично фіксованої ставки 6,30% на перші 5 років кредитування та змінної 6,71% у подальшому періоді (маржа банку 1,85 в.п. плюс WIBOR1M на рівні 4,86%). Оскільки РРСО є показником, що враховує всі витрати за кредитом, у цьому огляді ми спираємося на найвище з наведених значень, тобто на дані з репрезентативного прикладу — це найобережніше, консервативне припущення щодо вартості, завдяки якому немає ризику подати кредит як дешевший, ніж він може виявитися насправді.

Процентна ставка VeloDom є періодично фіксованою, а не змінною з першого дня — це означає, що протягом перших 5 років платіж відомий заздалегідь, і лише після цього періоду кредит переходить на змінну ставку, залежну від показника WIBOR1M. Це рішення захищає від коливань платежу в перші роки погашення, але несе ризик зростання платежу після завершення періоду фіксованої ставки, якщо тим часом WIBOR зросте.

Загальна вартість

У своєму встановленому законом репрезентативному прикладі банк наводить такі конкретні цифри: кредит на суму 538 000 zł, виплачений одноразово, за строку кредитування 300 місяців (25 років) та показника LTV (сума кредиту до вартості застави) на рівні 74,72%. Рівний платіж у перші 5 років становить 3 565,67 zł, а з 6-го року погашення зростає до 3 682,97 zł (ефект переходу на змінну ставку). Загальна вартість кредиту становить 591 486,70 zł, на яку складаються, зокрема, відсотки в розмірі 559 853,34 zł, податок на цивільно-правові угоди 19 zł та вартість страхування VeloBezpieczny за весь строк кредитування — 31 614,36 zł. У цьому прикладі комісія становить 0 zł. Загальна сума до сплати (капітал плюс усі витрати) становить 1 129 486,70 zł за 300 платежів.

Однак слід чітко зазначити: це репрезентативний приклад, розрахований банком за визначених припущень (конкретна сума кредиту, конкретний LTV, конкретна дата розрахунку) — це не гарантія однакових умов для кожного клієнта. Реальний платіж, РРСО та загальна вартість залежать від індивідуальної кредитоспроможності, суми кредиту та результату аналізу заявки. Банк також застерігає, що РРСО не враховує вартість оціночного звіту нерухомості та страхування самої нерухомості — це витрати, які позичальник понесе додатково, окрім того, що видно у наведеному вище розрахунку.

У базі порівнювача відсутні загальні, незалежні від прикладу дані про розмір комісії (поля щодо мінімальної та максимальної комісії порожні) — єдина конкретна цифра, яку ми маємо, — це саме 0 zł комісії в наведеному вище репрезентативному прикладі, обумовлена наявністю додаткових продуктів, описаних у наступному розділі.

Вимоги

Кредит можна використати на: купівлю квартири чи будинку, будівництво будинку та рефінансування іпотечного кредиту, взятого в іншому банку. Банк приймає дуже широкий перелік джерел доходу — окрім стандартного трудового договору (на визначений і невизначений строк), він враховує також підприємницьку діяльність, договір доручення, договір підряду, оренду нерухомості, сільськогосподарську діяльність, пенсію за віком, постійну та тимчасову пенсію з інвалідності, контракт та доходи з-за кордону. Це реальна перевага для людей без класичного трудового договору.

Максимальний строк кредитування становить 35 років (420 місяців), хоча — як вказує сторінка пропозиції банку — VeloBank рекомендує строк не довший за 25 років; вибір максимального, 35-річного строку, отже, можливий, але сам банк розглядає його як опцію поза рекомендованим діапазоном. На сторінці пропозиції банк також повідомляє про можливість фінансування до 90% вартості нерухомості (LTV), хоча в наведеному вище репрезентативному прикладі LTV становив 74,72% — тобто конкретні умови (зокрема, необхідний власний внесок) залежать від обраної суми кредиту та оцінки нерухомості. Мінімальний вік позичальника — 18 років.

Кредит пов'язаний з обов'язковим страхуванням (VeloBezpieczny, яке надає Cardif Polska), що охоплює, зокрема, смерть, стійку непрацездатність, серйозне захворювання, втрату роботи та перебування в лікарні — його вартість у наведеному прикладі становила понад 31 тис. zł, розподілених на весь строк кредитування.

Додаткові продукти для нижчого платежу

Щоб отримати найвигідніші умови (зокрема, нульову комісію з репрезентативного прикладу), банк вимагає наявності кількох додаткових продуктів: платіжної картки, поточного рахунку (ROR) з регулярним надходженням на нього та страхування від втрати роботи. На практиці — як показує і репрезентативний приклад, і сторінка пропозиції банку — йдеться конкретно про «рахунок із пакетом» із необхідним надходженням щонайменше 3000 zł на місяць, доступом до інтернет-банкінгу, згодою на е-кореспонденцію (SMS та електронна пошта) та оформленням страхування VeloBezpieczny. Відмова від цих продуктів означає втрату нульової комісії та найнижчої доступної маржі — це реально підвищує вартість кредиту, тому варто врахувати це в розрахунку, а не дивитися лише на заголовну ставку.

Варто звернути увагу, що вимога надходження мінімум 3000 zł на місяць на рахунок із пакетом є реальною для виконання для особи з доходом, близьким до середнього по країні, але для домогосподарств із нижчими або нерегулярними надходженнями (наприклад, частина доходу від оренди чи сільськогосподарської діяльності) це може бути важчою умовою для підтримання місяць у місяць протягом усього строку кредитування. Саме страхування VeloBezpieczny при цьому не є абсолютно обов'язковим — банк зазначає, що користування ним залежить від аналізу потреб клієнта, — але на практиці саме воно, разом із рахунком із пакетом, визначає зниження маржі та нульову комісію в наведеному вище прикладі.

Переваги та недоліки

Переваги

• Гнучка мета кредитування — купівля, будівництво будинку або рефінансування
• Дуже широкий перелік прийнятних джерел доходу
• Фінансування до 90% вартості нерухомості
• Нульова комісія в репрезентативному прикладі банку (за наявності додаткових продуктів)
• Довгий максимальний строк кредитування — до 35 років

Недоліки

• РРСО в репрезентативному прикладі банку сягає 7,11% — помітно більше за номінальну процентну ставку
• Нульова комісія та найнижчий платіж вимагають рахунку з пакетом та страхування VeloBezpieczny
• Після 5 років фіксованої ставки платіж може зрости разом зі зростанням WIBOR
• Відсутні відкриті, загальні дані про розмір комісії, окрім одного прикладу
• Рекомендований самим банком строк погашення (25 років) коротший за максимально доступний (35 років)

Підсумок

VeloDom — це гнучкий іпотечний кредит: він обслуговує як купівлю, так і будівництво нерухомості та рефінансування, і при цьому приймає нетипово широкий перелік джерел доходу, що полегшує доступ до фінансування людям, які працюють на іншій основі, ніж трудовий договір. Додатковим плюсом є можливість вибору між рівним та зменшуваним платежем, а також заявлене банком фінансування до 90% вартості нерухомості. Найбільшим підводним каменем є необхідність оформлення додаткових продуктів (рахунок із пакетом із надходженням мінімум 3000 zł на місяць, страхування VeloBezpieczny), щоб уникнути комісії та отримати нижчий платіж — без них пропозиція помітно дорожча, а особи з нерегулярними надходженнями можуть мати труднощі з підтриманням цієї умови протягом усього строку кредитування.

Ключовою для оцінки вартості є РРСО: у найбільш консервативному, встановленому законом репрезентативному прикладі банку вона становить 7,11% (за періодично фіксованої ставки 6,30% на перші 5 років та змінної 6,71% пізніше), і саме це значення — а не нижчі цифри, наведені деінде: на сторінці пропозиції банку (6,57%) чи в базових даних порівнювача (5,81%) — варто розглядати як обережну точку відліку при порівнянні цієї пропозиції з іншими іпотечними кредитами. Остаточні умови в будь-якому разі залежать від індивідуальної кредитоспроможності, суми кредиту та рішення банку після аналізу заявки, тому перед підписанням договору варто попросити власну, персоналізовану симуляцію.