3 вересня 2026 року на польському іпотечному ринку сталося те, про що роками говорили як про далеку реформу, а раптом це стало конкретною пропозицією у відділенні банку. PKO Bank Polski та PKO Bank Hipoteczny першими серед польських банків почали продавати нові іпотечні кредити на основі індикатора POLSTR, а не звичного десятиліттями WIBOR. Це перший реальний, комерційний крок у багаторічному процесі поступового згортання WIBOR — і слушний момент пояснити, що це означає для гаманця тих, хто зараз шукає іпотеку, і тих, хто вже її погашає.
Що таке POLSTR і навіщо він взагалі з'явився
POLSTR (Polish Short Term Rate) — це референтний показник, який адмініструє GPW Benchmark і який офіційно діє з вересня 2025 року. Ключова відмінність від WIBOR полягає в методі розрахунку: POLSTR базується виключно на реальних одноденних міжбанківських депозитних операціях, а не — як іноді бувало з WIBOR у періоди низької ліквідності ринку — частково на експертних деклараціях банків-учасників панелі. Це той самий напрямок реформ, який після скандалу з LIBOR запровадило по всій Європі регулювання ЄС BMR: показники мають відображати те, що реально відбувається на ринку, а не те, що банки заявляють як ймовірне.
Графік згортання WIBOR вже затверджений і незворотний. Одноденний показник (WIBOR O/N) перестане розраховуватися з 1 жовтня 2026 року, WIBOR 1Y — з 21 грудня 2026 року. Найпопулярніші в кредитних договорах WIBOR 1M, 3M і 6M публікуватимуться ще до 31 грудня 2036 року, але виключно для обслуговування вже укладених договорів — жодних нових кредитів із прив'язкою до WIBOR після завершення перехідного періоду вже не буде.
Що конкретно змінив PKO BP з 3 вересня
Згідно з повідомленням PKO Bank Hipoteczny, з 3 вересня до 2 жовтня 2026 року інформаційні форми та цінові пропозиції для Цифрової іпотеки вже розраховуються на основі складеної ставки POLSTR 1M, а не WIBOR 3M, як раніше. У репрезентативному прикладі, наведеному банком, змінна процентна ставка становить 5,66373% — це сума складеної ставки POLSTR 1M на рівні 3,55373% та маржі банку 2,11 в.п. Реальна річна ставка (RRSO) у цьому прикладі — 6,39%.
Важливе застереження, про яке частина медіа забуває згадати: сама лише зміна референтного показника не означає автоматично дешевшого кредиту. POLSTR і WIBOR — це просто дві різні методики розрахунку по суті тієї самої ціни грошей на міжбанківському ринку, а кінцева вартість кредиту залежить передусім від рівня процентних ставок НБП та маржі, яку додає банк, а не від самої «назви» показника. Хто розраховує, що перехід на POLSTR сам по собі знизить платіж, буде розчарований.
Що це означає для нинішніх і майбутніх позичальників
Для тих, хто вже погашає іпотеку на основі WIBOR, наразі нічого не змінюється. Зміна стосується лише нових продажів — договори, укладені до 3 вересня, залишаються на попередніх умовах, а механізм можливої конверсії на POLSTR буде визначено окремо, ймовірно, в рамках загальнонаціональної дорожньої карти реформи референтних показників. Тож немає потреби телефонувати в банк із питанням, чи потрібно щось підписувати — наразі не потрібно.
Для тих, хто лише планує оформити іпотеку, ситуація інша й вимагає більшої уваги при порівнянні пропозицій. Кілька практичних порад:
- Порівнюйте реальну річну ставку (RRSO), а не саму назву показника. RRSO враховує всі витрати за кредитом і дозволяє реально зіставити пропозицію на основі POLSTR з пропозицією, яка досі базується на WIBOR в іншому банку.
- Перевіряйте розмір маржі. Саме маржа банку, а не сам референтний показник, є тим елементом пропозиції, який можна обговорювати і який реально відрізняє банки між собою.
- Розгляньте фіксовану ставку на перші роки. Банки, зокрема PKO BP, сьогодні пропонують альтернативу у вигляді фіксованої ставки на 5 років, не залежної від коливань POLSTR — варіант, вартий розгляду, поки новий показник ще «дозріває» на ринку і його поведінку складніше прогнозувати, ніж давно знайомого WIBOR.
- Не припускайте заздалегідь, який варіант буде дешевшим. Це залежить від майбутньої траєкторії процентних ставок НБП, якої ніхто не може знати наперед — тому рішення варто базувати на власній толерантності до ризику, а не на ринковій моді.
Чому це важливо навіть без іпотеки
Реформа WIBOR-POLSTR не обмежується житловими кредитами. Згодом новий показник стане основою процентних ставок і для частини готівкових кредитів та бізнес-продуктів, тож варто освоїтися з ним уже зараз, поки він не став ринковим стандартом. Хто найближчими місяцями планує будь-яке зобов'язання зі змінною ставкою, повинен сприймати появу POLSTR як сигнал уважніше, ніж зазвичай, читати кожну запропоновану пропозицію.
Що варто зробити
Якщо у вас уже є іпотека на основі WIBOR — наразі нічого робити не потрібно, лише стежте за повідомленнями банку щодо майбутньої конверсії. Якщо ви ще шукаєте фінансування, не орієнтуйтеся лише на назву показника — зверніть увагу на реальну RRSO та розмір маржі в конкретній пропозиції. Перш ніж щось підписувати, варто зіставити кілька пропозицій поруч — порівняйте актуальні іпотечні пропозиції і подивіться, як пропозиції на основі POLSTR виглядають на тлі ще доступних пропозицій на основі WIBOR. Якщо вам потрібне фінансування й на інші цілі, скористайтеся нагодою переглянути рейтинг споживчих кредитів — там діють ті самі принципи порівняння RRSO та маржі.